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Blockaden-Lösung im Verkaufsprozess
Damit eine Immobilie, welche Kategorie auch immer, verkauft wird, müssen grundsätzliche Mechanismen eingehalten werden, die in jedem Verkaufsprozess gelten. Werden diese nur „ungenügend“ berücksichtigt, kann keine Nachfrage erzeugt werden. d.h. je objektiver und intensiver die aktuelle Nachfrage auf Akzeptanz untersucht wird, desto klarer kann eine Nachfrage (siehe nachfolgend Darstellungen) für das eigene Kaufobjekt erzielt werden.
Verkauf von Eigentumswohnung
Verkauf von Häusern
Verkauf von Objekten in den Bergen, sogennante 2. oder Ferienimmobilien
Verkauf von Mehrfamilienhäusern
Verkauf/Kauf von Immobilien mit dem Zweck der Portofolio-Optimierung
Verkauf von Mietwohnung in Stockwerkeigentum inkl. Umbauorganisation
Verkauf von Immobilien in Mallorca
A. Akquisitionsprozess
Bereit bei der Akquisitionsphase entscheidet es sich, ob die Immobilie rasch als möglichst den richtigen Käufer findet. So muss das Kennenlerngespräch auf eine neutrale Basis gestellt werden, die es möglich macht, dass alle relevanten Informationen besprochen werden.
B. Vorbereitungsphase vor Markteintritt
Wichtig ist hier, dass die Zielgruppe ermittelt werden kann d.h. der Eigentümer hat konkrete Aufträge gefasst und Ihm wird klar, dass der Verkauf „heute oder morgen“ vollzogen werden kann.
C. Marktphase (Versuch 1)
Sie haben prinzipiell nur eine Chance, um die Immobilie am Markt zu platzieren. Wenn sich innert Tagen keine Interessenten melden, wurde was falsch angefasst. Und es ist sinnvoller die Immobilie wieder vom Markt zu nehmen, bevor unnötige Meinungen über die Immobilie gebildet werden. z.B. zu teuer, zu alt, falscher Standort, der Innenausbau gefällt mir nicht, sonst hätte ich es gekauft, usw.
C1. Marktphase (Versuch 2)
Jetzt wurden diverse Marketing-Massnahmen nochmals überdacht und der Relaunch gelingt, die Interessenten kommen und können sich für die Immobilie begeistern.
Was wurde anderst gemacht? Vielleicht wurde die Immobilie nicht nur mit 2 Fotos, keine Preis, keine Adresse, ungenügende Dokumentation, usw. um ein vielfaches besser dem Käuferzielpublikum angeboten.
D. Kaufinteressenten
Einige Kaufinteressenten bekunden – Kaufbereitschaft – hier gilt es, dem Käufer und den Beeinflussern vollste Akteneinsicht d.h. Transparenz auf das Kaufsobjekt zu geben. Es sollten keine Fragen vom möglichen Käufer gestellt werden, die unpräzise vom Vermittler beantwortet oder sogar im Raum stehen bleiben. Es geschieht viel zu oft, weil der Vermittler nur daran interessiert ist, dass die Unterschrift unter den Vorvertrag gesetzt wird und die Anzahlung als Druckmittel auf dem Treuhandkonto eingeht.
E. Vor-Vertrag = identischer Vertrag, der am Ende auf dem Notariat unterzeichnet wird
Die Erstellung eines Kaufvertrags-Entwurfes macht nur Sinn, wenn sich alle Parteien von anfang an, darüber einig sind, was verkauft bzw. was gekauft wird.
Es erleichtert die Kommunikation zwischen den Parteien (Bank, Käufer, Verkäufer, Notariat, etc.).
– Identische Informationen, was im Notariat/Grundbuchamt vermerkt ist
– Zahlungsabwicklung
– unter weitere Bestimmung: Wann das Objekt in den Besitz des Käufers übergeht, wie das Kaufobjekt am Tag der Übergabe an den Käufer übergeben wird z.B. muss der Verkäufer für gewisse Arbeiten aufkommen, werden diese bezeichnet und mit einem Wert/Betrag fixiert.
– kurzes Protokoll über etwelche Gegenstände, die einfach an den Käufer übergehen
– Grundgewinnsteuern: dies gilt es vorher berechnen zu lassen d.h. das Steueramt bestimmt anhand der eingereichten Unterlagen, den zu bezahlenden Steuerwert, der dann direkt vom Kaufpreis (erwähnt im Kaufvertrag) in Abzug gebracht wird. So wird für den Käufer sichergestellt, dass die Steuer = exakt dem Betrag entspricht und auch nicht haftbar gemacht werden kann.
F. Notartermin / Zahlungsabwicklung
Der Notartermin wird so gelegt, dass für alle Parteien genügend Zeit eingeräumt wird, um die persönlichen Dinge zu regeln. z.B. Hat der Verkäufer noch keine neue Wohnung, so wurde in der Akquisitionsphase nicht eindeutig drauf hingewiesen, dass er sich eine Wohnung suchen muss. Es verzögert sich oft der Verkauf, nur deshalb, weil der Verkäufer (in Gedanken) sich vom Objekt getrennt hat.
Damit der Notartermin entspannt vorgenommen werden kann, werden die vorliegenden Kaufverträge im Entwurf mit den Käufer und Verkäufern besprochen, sodass Unklarheiten vor dem „Notartermin“ noch geklärt werden können. Die Bank stellt jeweils eine Kopie des unwiderruflichen Zahlungsversprechen an die Käuferpartei oder den Vertreter zu, worin Sie die Zahlung auf den Tag des Kaufes = Notartermin bestätigt.
Anschliessend oder auch oft vorher, wird die Immobilie (Schlüssel, Verträge, Abo’s) an den Käufer übergeben.