Schätzungsgutachten

Eine Schätzung ist eine möglichst genaue Berechnung von bestimmten Werten. Am Anfang einer jeden Immobilienschätzung steht der Auftrag an den Schätzer. Er basiert auf konkreten Absichten und Erwartungen des Auftraggebers. Deshalb ist ausschlagebend, wie der Schätzungsauftrag zu formulieren ist:

a. Der Auftraggeber will objektive Antworten auf konkrete Fragen
b. Der Auftraggeber will aufgrund des Schätzungsgutachtens bestimmte Entscheide treffen.

Die verschiedenen Schätzungsaufträge

a. Kauf, Tausch, Verkauf, Schenkung
b. Inventarwert für Firmengründung, Fusion, Firmenliquidation
c. Festlegung von Mietwerten für Vermietung und Verpachtung
d. Berechnung von Baurechten, Baurechts-Zinsen
e. Berechnung von Wohnrechten, Nutzniessungen, Dienstbarkeiten
f.  Festsetzung von Wertquoten bei Stockwerkeigentum
g. Festlegung von Kreditlimiten, Pfandbelastungsgrenzen

1. Schätzungsauftrag    

Auftragserteilung durch Auftraggeber schriftlich oder mündlich
Regeln: Honorar, Termine, Vorgehen, Administration, Unterlagen
Vollmacht für Akteneinsicht und Unterlagsbeschaffung einholen

2. Auftragsanalyse und Vorbereitung

Oft fehlen von den Auftraggebern ausreichend Liegenschaftsunterlagen, dass das Aktenstudium unnötig erschwert. Je besser gegliedert, die Unterlagen sind, desto umfassender kann eine Bewertung vorgenommen werden.

3. Besichtigung, Beurteilung, qualitative Wertung

Je klarer das Objekt vom Schätzer wahrgenommen werden kann, desto eher wird der subjektive- und objektive Eindruck gestärkt. 

So ist es dem Betrachter nicht zu verdenken, wenn oft nicht der „erwünschte“ Verkehrswert resultiert. Zum einen fehlen oft die „qualitativen und quantitativen“ Merkmale. Nicht zu unterschätzen ist es, dass ein Schätzer im Normalfall aus der Sicht des Auftraggebers, Erfahrung, Objektaffinität, usw. seinen Eindruck formuliert.

Jede Immobilie unterliegt einer „Altersentwertung“, die sich je nach Zeitpunkt des Gutachtens positiv/negativ niederschlägt. d.h. 

4. Berechnungen (Wahl der Schätzungsmethode)

a. Lageklasse – wie der Name schon sagt, besteht ein Wertverhältnis zwischen dem Wert des Gebäudes und dem Wert des Bodens, weshalb es erlaubt den Wert in einer Relation zu berechnen. So ist der Anteil des Landwertes an guten Standorten wesentlich höher als an schlechten Lagen. Teure Bauten stehen meistens an prominenten Standorten.
b. Ertragswertmethode – Bei Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser, Geschäftsliegenschaften, Pacht
c. Realwertmethode – ist die Summe vom Zeitwert aller Bauten und Anlagen:

I.   Vorbereitungsarbeiten           BKP 1   Neuwert (wo vorhanden)

II.  Gebäude                                   BKP 2   Neuwert pro Objekt und Objektteil

III. Betriebseinrichtungen           BKP 3   (nur bei Weiterverwendung)

IV. Umgebung                                BKP 4  in der Regel Neuwert

V.  Baunebenkosten                     BKP 5   Prozent aller Neuwerte 

ergibt Summe der Neuwerte
abzüglich Minderwerte
ergibt Summe der Zeitwerte
zuzüglich Landwert                     BKP       als relativer Landwert
ergibt Realwert 
Der Baukostenplan BKP hat sich im Bau- und Immobilienwesen als allgemeiner Standard durchgesetzt.

5. Erstellen Schätzungsgutachten

Das Schätzungsgutachten ist nur dann aussagekräftig, wenn von einem unabhänigen Leser, die für Ihn relevanten Objektinformationen schriftlich, nachvollziehbar, vollständig, transparent, strukturiert und mit einem Schlusskommentar oder Empfehlung dokumentiert ist.

6. Abgabe, Erläuterungen

Anhand vieler objektiver- und subjektiver Liegenschaftsinformationen entsteht im Schätzungsgutachten ein gewisser Interpretationsspielraum, der im Normalfall mit einer Toleranzgrenze von +/- 10% bemessen wird.

Verkehrswert: Als Verkehrswert gilt der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauft werden. (BGE 103 1a 105, Erw. 3a)