erklärt sich prinzipiell von selbst. Einerseits erzählen die 12 Prinzipien schon so viel über den Kauf- bzw. Verkaufsprozess, dass ich immer wieder von neuem staune, wenn ich nur 1 oder 2 Prinzipien herausnehme und detailiert hinterfrage, bevor ich in die Vermarktungsphase einsteige.
Wir haben hier einen Phasenplan erstellt, worin klar abzulesen ist, weshalb eine Immobilie nicht im Zeitraum von 1-3 Monaten einen neuen Käufer findet.
Die 1. Phase ist der „Zündstoff“, das sogenannte Schwarzpulver, dass dem nachfolgenden Verkaufsprozess überhaupt die ausreichende Energie liefert, die notwendig ist, damit der „VERKAUF“ für alle Parteien zu einer „WIN-WIN-Win“ Situation wird.
Im Kennenlernprozess werden die
Ziele, Wünsche und Bedürfnisse mit der
Ist-/Soll-Zustand verglichen und mit einem Zeitfenster in der Zukunft definiert.
In der 2. Phase, geht es ums „Eingemachte“, wenn hier die Wahrnehmung versagt in Bezug auf
– subjektiver/objektiver Eindruck der Immobilie
– Bauliche- und grundbuchamtliche Daten
– Technisches Infrastruktur
– bei Wohnung: Stockwerkeigentum
– Steuerliche Aspekte in der Vergangenheit
– Zielgruppe und das erzielbare Potential
– Renditeliegenschaften: Mieteinnahmen, Mieter, aktuelle Verwaltung, aufgestauter Unterhalt, Steuern
– usw.
Die 3. Phase zeigt auf, wie die „IMMOBILIE“ in der 1. Präsentation vom internen Markt – bewertet wird!
Wie sind die Informationen, sofern durch den Makler in der Vorbereitung zur Bank-Beurteilung sichtbar, eindeutig und wahrheitgetreu wieder geben worden.
Oft werden Immobilien im „freien Markt“ publiziert, ohne sich vorher Gedanken gemacht zu haben – Wohin will ich denn?
Da ist der Makler selbst schuld, weil er nicht beim Kennenlern-GEspräch „hartnäckig und zielstrebig“ beim Eigenümer die relevanten Informationen nachgefragt hat.
Dem Kaufinteressenten werden – objektive und subjektive Kriterien vorenhalten, was dahin führt, dass die „Nachfrage“, aufgrund unklarer Präsentation ungenügend ist oder sogar ausbleibt.
Die 4. Phase spiegelt im Verborgenen, die Art und Weise, wie eine Bank das Objekt mit den internen Finanzierungsrichtlinien vereinbaren kann.
War bis anhin die Finanzierung bei der Hausbank ob Regional- oder Grossbank in bezug auf den Objekttypus (Charakter, Lage, Alter, Kaufpreis, etc.) deckungsgleich, kann hier, aufgrund des möglich erzielbaren Verkaufpreises plötzlich ein kalter Wind entgegen blasen.
Basis hierfür liegt im „theoretischen Gewinn“, die aus der Sicht der Hausbank nicht in Relation zum Objekttypus steht.
Damit es nicht zu dieser unschönen Überraschung kommt, wäre zyklisch ein Gespräch mit einem versierten Makler / Steuerberater / Baufachmann notwendig.
Oder das Verständnis, dass die Ziele in der 1. Phase unrealistisch waren.
Die 5. Phase ermittelt nun, was nach einem prognostizierten Verkauf d.h.
a. Verkaufpreis erzielt
b. Makler-Provision abgezogen
c. Dritt-Ausgaben zur Erreichung des Zieles
d. wertvermehrende Investitionen aktiviert
e. Kaufpreis beim Erwerb, Datum XY abgezogen
f. = Brutto-Gewinn vor Steuern
g.Steuerprogression (Alter, Betrag) abgezogen
h.= Netto-Gewinn
Wenn nun jeweils bei Investitionen das Gespräch mit der Steuerbehörde gesucht wird, können so auch bei der jährlichen Steuerklärung die Renovations-Ausgaben geltend gemacht werden und die nüchterne Überraschung beim Verkauf schreckt nicht ab.
Zudem sollte die Hausbank sporadisch über die Aktivitäten informiert werden um das Bild zu vervollständigen.
Die 6. Phase beinhaltet einen ausgewogener Mix wie folgt:
1. Was für eine Immobilie handelt es sich?
2. Wie wird der richige Preis festgelegt?
3. Wie kommuniziere ich meiner Zielgruppe mein Immobilie am Markt?
4. Was für Massnahmen sind notwendig, damit die Zielgruppe auf die Immobilie aufmerksam wird und kauft?
z.B. wenn ich meine Immobilie zur falschen Zeit (Ferien) ins Internet setze und dabei grundsätzliche Objekt-Daten (repräsentative Fotos) unterschlage und die relevanten Informationen im Exposé erahnen oder mit erhöhtem Aufwand beim Makler in Erfahrung bringen muss, dann alleine, ausser es ist ein Objekt, dass bei einem Käufer exakt die Parameter trifft, die für Ihn ausreichen, um einen Entscheid zu fällen. Leider bestätigt die Ausnahme, die Regel!
In der 7. Phase erkennt oft erst jetzt der Käufer, dass sich sich seine Lebenumstände bald schon verändern werden.
Er muss sich jetzt aktiv darum bemühen und Gedanken machen, was der Objekt-Kauf für Ihn / die Partnerin und/oder Familie für Auswirkungen haben kann.
Da kommt niemand herum, wenn Ihm bewusst ist, dass er sich ab sofort mit einer grössern Summe seines Erspartem und der Bankhypothek längerfristig bindet.
Idealerweise formuliert er ein Aufgaben- und Pflichtenheft, worin er alle für Ihn „wichtigen“ Punkte und Entscheidungen festhält.
Sei es, wenn die Immobilie umgebaut werden soll, ist hier Zeitfenster zu definieren, das nicht unterschätzt werden soll. Hier ist es gut, wenn schon vor einem Kauf anhand einer Immobilie ein möglicher Prozess grob skizziert wird.
Die 8. Phase ist ein Grundsatz-Entscheid und zeigt auf:
Wenn genau brauche ich, damit die Immobilie verkauft, gekauft, umgebaut, verbessert, usw. wird?
Wo finde ich so jemanden?
Immobilien-Makler: Verkauf / Suche der Immobilie im Auftragsverhältnis, provisioniert.
Berater: jemand, der Aufgaben/Sachbezogen seine Meinung abgibt, auf Stunden-Basis.
Coach: Aufgabenstellung/Pflichtenheft: jemand, dem ich vertraue = Freund, der die „Blinden Flecken“ aufdeckt.
In der 9. Phase werden die Inhalte und Themen, die in der Phase 7 – hoffentlich gewissenhaft abgearbeitet wurden, umgesetzt
Wer übernimmt die Federführung der „Umbau- bzw. Renovationsarbeiten“?
Wer hat die auszuführenden Arbeiten schriftlich festgehalten?
Weiss der Architekt/Innenarchitektin was ich genau will?
Wie aussagekräftig ist das Budget/Kostendach? Weiss ich genau, was ist für mein Erspartes erhalte?
Wissen die Handwerker- und Unternehmer genau, was Sie tun müssen? Gibt es hier schriftliche Verträge? Wer kontrolliert die Arbeiten? Architekt oder Bauleiter?
Ist das Gebäude gegen Schäden der Handwerker versichert?
Für jemand ein Protokoll? Werden Arbeiten, die unbefriedigend sind, gerügt?
Wer übernimmt die Baureinigung?
Wann ziehen wir ein?
Die 10. Phase blickt in die Zukunft und beschäftigt sich mit der Frage:
Was ist in 5 Jahren?
Persönlichkeit: Ist es die Anstregung wert, sich mit dieser Immobilie zu binden, oder sollte noch zugewartet werden?
Soziale Umfeld: Werden unsere Freunde uns auch auf dem Land besuchen, wie ist es mit der Schule der Kinder, fühlt sich die Frau dort wohl und zuhause?
Qualität der Arbeit: Ist die Immobilie gross genug, dass ich mir den Arbeitsweg an gewissen Tagen sparen kann und im HomeOffice arbeite?
Mir ist schon klar, dass diese Frage bei vielen „sauer“ aufstösst! Prinzipiell ist der Erwerb aus der Sicht von vielen Käufern ein „Glücksgriff“, eine Gelegenheit, das mag wohl stimmen. Die richtige Planung und Beharrlichkeit führen auch zum Ziel, das ist meistens der bessere Weg!
Die 11. Phase zeigt dem Käufer/Verkäufer/Makler, dass es nun „ernst“ wird.
Der Vertrag wird vom Notariat für die Parteien erstellt und beeinhaltet alles, was „klar, eindeutig und wahrheitsgetreu“ zur Immobilie gehört wie z.B. Grundbuch-Nr., Grösse des Grundstücke, Rechte und Pflichten der Eigentümer, usw.
Im Kauf- und Verkaufsprozess können lediglich von den Parteien die Vertragspunkte (Preis, Zeitpunkt des Kaufes, Steuerrechtliche Aspekte, Vereinbarungen über das Objekt, den Zustand, das Grundstück regelbar sind und den Vertragsinhalt nicht verletzen) ergänzt werden,
die den Haupt-Kaufvertrag des Notariates in keiner Art und Weise verletzen.
Es empfiehlt sich, dass der Entwurf-Kaufvertrag von den Parteien „eingehend“ gelesen wird und nur dann der Vollzug beim Notariat stattfinden, wenn alles „Unklarheiten oder Unsicherheiten ausbedungen sind!
Die 12. Phase ist der Schlussspurt ins neue Zuhause, der wohl überlegt stattfinden sollte!
Zögern Sie nicht, wenn Sie schon viel Geld in eine Immobilie investieren, die Dinge, die Ihnen wichtig sind, das diese sorgfältig transportiert werden.
Prinzipiell erwarte der Mensch bei einer Veränderung eine „Lebensqualitäts-Verbesserung“, die aber nur eintrifft, wenn wie in Phase 10 – Life Balance, auch daran gedacht wurde.
Bevor Sie ausziehen, d.h. eigentlich, sobald Sie den Entscheid getroffen haben, dass Sie vom Mieter zum Eigentümer oder vom Hausbesitzer zum STWE-Eigentümer werden, lösen Sie sich von vielem und fangen Sie „grosszügig“ an, zu Entrümpeln. Liebe gleich eine Mulde vor das Haus, anstatt mit dem Privat-PW zur Müllverbrennung fahrne.
Werden die Erwartungen erfüllt? Ansonsten überlegen Sie nochmals, was verändert werden muss?